00:00:00: Börsenradio Network AG, das Vorstandsinterview.

00:00:03: Also etwas abgeschwächt, unsere Planung, aber im Großen und Ganzen das große Bild passt.

00:00:09: Quartalsbericht.

00:00:10: Mein Name ist Manfred Bammer.

00:00:12: Ich bin Vorstandin der Autos Immobilien AG in Linz, Österreich.

00:00:16: Herzlich willkommen beim Börsenradio.

00:00:17: Hier ist an die große Stimme von Börsenradio.

00:00:20: Autos Immobilien seit ... Über thirty-five Jahren Hauptaugenmerk auf leistbares Wohnen im Zentralraum Oberösterreich.

00:00:27: Stabilität vor Risiko.

00:00:29: Darüber hatten wir uns beim letzten Interview schon mal kurz unterhalten.

00:00:32: Das ist ja der Grundsatz von Ato's Immobilien.

00:00:35: Wie stabil ist der Berg Ato's momentan?

00:00:39: Ja, also die Stabilität ist unverändert vorhanden.

00:00:43: Auch wenn wir gewisse Nachschärfungen vornehmen müssen, die sind aber in der Sphäre unserer Regierung zugrunde liegend.

00:00:50: Wir haben vergangene Woche im Ministerrat neue Erkenntnisse bekommen, dass also aufgrund extremen inflationären Belastungen, die Österreich aktuell ausgesetzt ist, leider bei privaten Vermietern auch versucht wird, dort gegenzusteuern.

00:01:06: Konkret wird die Indexierung sehr stark eingeschränkt.

00:01:10: Also im Jahr twenty-fünf war es schon jetzt, dass wir nicht erhöhen dürfen.

00:01:15: Im sechsundzwanziger Jahr mit einem Prozent Teilbereichen, siebenundzwanzig, dann mit zwei Prozent und ab achtundzwanzig greift auch eine österreichische Kompromisslösung, in dem wir dort drei Prozent, falls die Inflation darüber liegt, durchreichen können an die Mieter und der drei Prozent übersteigende Wert.

00:01:36: darf nur mehr zur Hälfte weitergegeben werden.

00:01:38: Also etwas abgeschwächt, unsere Planung, aber im Großen und Ganzen das große Bild passt.

00:01:44: Was heißt das dann für die Umsatzentwicklung?

00:01:48: und am Strich?

00:01:49: Es ist ein Betrag, der in etwa bei vierzigtausend Euro liegt, weil es ist abhängig von der Kategorie der Wohnungen, die wir zur Verfügung stellen, also neuere Wohnungen, die dürfen schon indexiert werden heuer.

00:02:03: Bei uns in Österreich wird also vom Voll- und Teilanwendungsbereich gesprochen und ein angemessener Mietzins, der circa neun Prozent unseres Immobilienbestandes ausmacht, der darf eben nur in diesem vorher geschilderten Ausmaß in den Folgejahren weitergegeben werden.

00:02:22: Was schmerzhaft ist, weil man verliert ja grundsätzlich diese Nicht umsetzung der Erhöhung und in den Folgejahren ist die Ausgangsbasis niedriger.

00:02:31: Also insofern ist der Folgejahr dann doch etwas größer als die vierzig, fünfzig, tausend Euro, die aktuell von unserer Seite kalkuliert werden.

00:02:40: Aber in Summe, wenn ich mir die Umsatzentwicklung anschaue, vergleiche halb Jahr vierundzwanzig, halb Jahr fünfundzwanzig, da geht es doch relativ deutlich nach oben von vier Komma eins auf fast vier Komma fünf.

00:02:53: Es sind die Fertigstellungen, die ich jetzt in das Ergebnis mit einfließen.

00:02:57: Zum einen haben wir im Laufe des ersten Halbjahres also sämtliche Fertiggestellten Einheiten einer Vermittlung zu führen können.

00:03:05: Wir erkennen natürlich aber auch, dass die Absetzung für Abnutzung die AV auch nach oben geht und somit ist der Ergebnis Beitrag, weil das ja über die Monate verteilt.

00:03:16: Das ist nicht alles mit ersten Februar oder März vermittelt gewesen, sondern das hat sich so eingeschlüpfen.

00:03:22: Und April, Mai, war dann sozusagen die Vollvermittlung vorhanden.

00:03:27: Somit wird sich das noch verbessern.

00:03:29: Aber wie gesagt, es ist den Fertigstellungen geschuldet, dass wir bei den Umsatzerlösen nach oben gehen.

00:03:35: Ein bisschen auch die Indexierung, aber wie ich vorher geschildert habe, da wird es zukünftig etwas schwieriger für uns.

00:03:41: Wenn wir die Ertragseite uns der Rhein nach anschauen, Umsätze hat man gerade drüber gesprochen, ging es relativ deutlich nach oben, nach unten ging es dann für die Erträgeabgang AV.

00:03:51: Da geht es von Vierhundert Achtzig auf Dreieinhalbfünf im Jahresvergleich.

00:03:55: AV steht für eine Handlagevermögen.

00:03:57: Hier sind ja im Besitz ... und großteils auch im Eigentum von über siebenhundert Verrungungen.

00:04:03: Wenn wir es für sinnvoll erachten, wird eine Wohnung den Markt zugeführt.

00:04:08: Wir verkaufen diese Wohnung und die Autos hat also ein sehr attraktives Portfolio, das schon in frühen Jahren bestückt wurde und durch die kontinuierliche Absetzung für Artnutzung die AFA haben wir die Buchwerte ganz ordentlich nach unten geschrieben.

00:04:25: In dem Segment ist eigentlich kein Preisverfall feststellbar.

00:04:28: Die durchschnittliche Eigentumswohnung am obösterreichischen Markt notiert die Gebrauchte bei drei bis viertausend Euro.

00:04:37: Und die Errichtungskosten waren halt vor fünfzehn, zwanzig Jahren noch deutlich niedriger.

00:04:41: Die A-Verträgt auch dazu bei.

00:04:43: Und somit veräußern wir in etwa vier bis sechs Wohnungen pro Jahr, wo wir dann wirklich die Reserve auch heben.

00:04:50: Und wenn wir uns die Aufwandseite anschauen, Abschreibungen hatten Sie gerade schon angesprochen, Abschreibungen etwas höher, aber die Finanzierungsnebenkosten deutlich höher.

00:05:00: Also konkret bei der Abschreibung konnten wir also fast zweihunderttausend Euro mehr Abschreibungen vorhersehen.

00:05:09: Die Finanzierungsnebenkosten sind auch in Ergebnis, sagen wir mal, aufgelagerte Finanzkrise, Verschärfung von Finanzmarktaufsicht, Bankenregulierung, eine Ein verleibungsfähige Pfandurkunde gibt es nicht mehr.

00:05:23: Man muss also grundbücherlich die Sachen bezahlen.

00:05:26: Und wenn ich sage, diese Eintragungsgebühr ist eigentlich ein relativ simpler Schritt, dass das im Grundbuch angemerkt wird, kostet ein Prozent.

00:05:34: Und wenn man da für die Fertigstellung, für die Finanzierung die letzten Mittel abruft, dann wird dieser Gesamtbetrag eingetragen.

00:05:42: Und das hat uns halt leider im ersten Quartal ... bei einer Viertelmillion an Gebühren gekostet, die dem Vater Staat zufließen.

00:05:51: Der Vater Staat wird natürlich alles dafür tun, das beizubehalten.

00:05:55: Auf der anderen Seite gibt es natürlich aus ganz anderen Bereichen entsprechende Bestrebungen, das zu digitalisieren, hier quasi Blockchain-basierte Grundbücher und so weiter.

00:06:05: Wie ist denn da die Planung, was munkelt man?

00:06:08: Ich meine, da könnte man im Grunde um ganz andere Gebühren ansetzen.

00:06:13: Ja, ich glaube also die Verdienstlichkeit ist ja bei Weiten nicht in dem Ausmaß gegeben, wenn ich sage für einen Federstrich und eine Anmerkung.

00:06:19: Was man sich ja beim digitalen Amt in Österreich schon großteils selbst machen muss und dort auch keine Offenzeitschädigung anfällt für die Befassung, die da sehr intensiv ist.

00:06:30: Im finalen Stadion mag es dann auch gut funktionieren und von Vorteil sein.

00:06:35: Aber es ist natürlich gegenüber anderen Ländern schon ein Manko, wenn ich sage, ich verliere da jetzt eigentlich einen fast halbjahres Ertrag, nur für einen Festhalten für die Öffentlichkeit eine Eingabe viertel Millionen des Schmerzes.

00:06:49: empfindlich.

00:06:49: Und ich gehe aufgrund der angespannten budgetären Situation nicht davon aus, dass sich das zum Guten hinwendet für die aktiven Kräfte im Land, sondern dass das unverändert Mittel bleiben, um den Staat aufrecht zu erhalten.

00:07:03: Jetzt ist es ja relativ einfach, in Anführungszeichen zu berechnen, was übrig bleibt.

00:07:07: Ich habe Einnahmen, dem gegenüberstelle ich Kosten bzw.

00:07:11: entsprechende Abschreibungen.

00:07:12: Jetzt sind es sechsundfünfzigtausendehalb Jahre aus Überschuss.

00:07:16: und da merkt man dann, In Summe tut sich doch einige Sachen, wenn die zahlen, wenn man sie direkt vergleicht.

00:07:23: Ja, fällt das gar nicht so auf.

00:07:24: Aber am Ende dann, sieht sich zu knapp vierhunderttausend.

00:07:28: Hat sie das auch so ein bisschen verwundert, erschrocken?

00:07:31: Erschrocken nicht, muss ich sagen, aber es ist sehr bescheiden, natürlich für die Größe des Unternehmens.

00:07:36: Also für unsere Relation ist das ein wirklich sehr überschraubarer Betrag.

00:07:41: Durch diese einmal Kosten, wie also mit der Eintragung und die erhöhte Auffahrt, die ja nicht zahlungswirksam ist, hat man leider dieses Ergebnis gesehen.

00:07:51: In der Cashflow-Rechnung muss man sagen, wenn ich die Auffahr plus den Jahresüberschuss auf zum Beispiel eine Woche umlege, dann spült es wöchentlich circa sechzigtausend Euro mehr in die Firma rein, als die Firma verlassen.

00:08:06: Was

00:08:06: mir aufgefallen war, was wir erst mal so gewundert haben, vielleicht können Sie da ein bisschen Stellung nehmen, der Halbjahrsüberschuss, im Jahr über Schuss, war höher als der Jahresüberschuss, ist das normal?

00:08:18: Es hängt davon ab, wenn Abverkäufe durchgeführt werden, wenn also die im ersten und zweiten Quartal über die Bühne gehen, dann gibt es natürlich eine gewaltige Verbesserung im ersten Halbjahr, wenn das zweite ohne Abverkäufe vollendet wird, kommt nichts mehr hinzu.

00:08:33: Die Afer, die einsetzt bei Fertigstellung, wenn ich jetzt ein Objekt, sondern mit November, fertig stelle, dann kann ich noch eine halbe Jahres-Afer dotieren, habe aber noch nicht in diesem entsprechenden Ausmaß die Rückflüsse, weil die Vermietung erst wahrscheinlich nach zwei, drei Monaten vollständig über die Bühne gegangen ist und dann erst Erträge aus dem vermitterten Objekt rückfließen.

00:08:56: Wie hat sich jetzt das Portfolio entwickelt?

00:08:59: Also auf der einen Seite verkaufen sie hin und wieder was, auf der anderen Seite wird was Neues gebaut, wo sie dann schauen, dass sie da relativ zügig auch das in die Vermietung bekommen.

00:09:09: Hält sich das die Waage?

00:09:10: Was macht der Markt?

00:09:11: Also wir haben im letzten Haldenjahr keine neue Aktivität zum Thema Wohnen da in Angriff genommen.

00:09:19: Zum einen wollten wir abwarten, was also die Regierung für uns vorsieht.

00:09:23: Das ist leider nicht so attraktiv, dass wir jetzt den Schalter wieder umlegen und sagen, wir machen uns auf die Suche.

00:09:29: Zum anderen ist natürlich die Investitionspipeline in den Jahren einundzwanzig, zweiundzwanzig sehr voll gewesen für unsere Verhältnisse und wir jetzt gut ausfinanziert, gut vermietet, auch ein bisschen uns die Früchte abholen wollen.

00:09:44: Und das, was an Cashflow mehr reinkommt, ist vorgesehen, dass wir die teuersten Finanzierungen am ersten Rückführen.

00:09:51: Und nachdem sie da auch vier Prozent darunter befinden, muss man realistischerweise sagen, die vier Prozent sehe ich im Wohnungsmarkt nicht.

00:09:58: Das ist ja gar nicht von dem Zeitpunkt, wo ich den Euro investiere.

00:10:02: Da gibt es Vorlaufzeiten, da gibt es Verwertungsrisken, auch die Zeit möglicherweise, die etwas länger dann beansprucht wird, bis das Projekt über die Bühne gegangen ist.

00:10:12: Und somit ist eigentlich ... der Plan fürs zweite Halbjahr und wahrscheinlich auch das erste Quartal, so dass wir Schulden tilgen und uns ein bisschen freier machen.

00:10:22: Es laufen Finanzierung in Ost und sind Objekte wieder frei für anstehende Sachen.

00:10:27: Aber leider die Attraktivität im Wohnen in Österreich zu investieren als institutioneller Investor ist also eher wirklich sehr, sehr mäßig zu bezeichnen.

00:10:39: Und es ist auch nicht verwunderlich, dass das Ausland einen Riesenbogen aktuell um Österreich macht, was den Erwerb von Wohnungsimmobilien betrifft.

00:10:47: Das hatte ich ja eingangs gesagt.

00:10:49: Stabilität vor Risiko.

00:10:51: Stabilität.

00:10:53: Wie sieht denn die Ertragssituation aus?

00:10:55: oder ihr Plan für die Ertragssituation?

00:10:58: Das gehört ja dann auch unmittelbar zusammen.

00:11:00: Wir gehen also bei der Ertragssituation durchaus von einem optimistischen Szenario mit... Einschränkung dieser leider nicht Umsetzung und durchführbaren Indexierung.

00:11:10: Wir haben natürlich auch einen Kostenblock.

00:11:13: Ich denke an diverse Sanierungen, Behübschungen.

00:11:15: Dort wird die Indexierung sicher voll durchgereicht, weil dem Personal, Material, zu einfach Kapitalbindungskosten die Professionisten keinen Spielraum haben.

00:11:26: Es gibt wenige Aufträge in dem Bereich und wenn man dann einen Land sieht, verstehe ich, dass man ... auch preislich versuchten wird, Deckungsbeiträge im Unternehmen zu generieren.

00:11:37: Also Optimismus betreffend der Objekte, aber die Gesamtsituation, die weiter vom Staat da ganz wesentlich traditionell, muss man eigentlich schon sagen, gegen die privaten Vermieter, also darunter zählt man jene, die über fünf Objekte der Wohnungen einer Vermittung zu führen, also die sind wirklich nicht begünstigt aus dieser ganzen Diskussion rausgegangen.

00:12:00: Manfred Pammer, der CEO von ATOS Immobilien.

00:12:02: Danke fürs Update.

00:12:06: Gerne.