00:00:00: Börsenradio Network AG, Jahreszahlen.

00:00:03: Jakos Gott mein Name ist Manfred Bammer.

00:00:05: ich komme aus Linz und bin allein vollstand in der Arthus Immobilien AG welche an der Wiener Börse im Direct-Markt Plus Segment gelistet ist.

00:00:15: Vom Börseneradiosstudio schalten wir nach Linz.

00:00:18: Mein Name Peter Heinrich.

00:00:20: Die Arthuse Immobilie AG ist ein Projektentwickler Investor Vermieter und Markler und konzentriert sich vor allem auf dem Schwerpunkt Oberösterreich unter Wien.

00:00:30: Der strategische Schwerpunkte liegt klar auf Wohnimmobilien, leistbares Wohnen im Zentralraum

00:00:37: Oberösterreich.".

00:00:38: Sie haben ja einen Slogan auf Ihrer Webseite vom Immobilen Traum zur Traumemmobilie.

00:00:44: Wenn ich mir die politische Index-Mietlage Veränderung anschaue für Vermieter und die Rendite Rechnung dazu mache, dann könnte es doch eigentlich für Österreich heißen vom Immobilientraum zum Immobilienalbtraum.

00:00:58: Was hat sich denn politisch für Vermieter geändert in Österreich?

00:01:01: Ja, die Aussage ist sehr treffend gewählt von Ihnen!

00:01:05: Wir müssen feststellen dass sich der Gesetzgeber nicht sehr wohlwollend betreffend einer privaten Vermietter erannimmt.

00:01:13: wir müssen vorlieb nehmen mit einer Aussetzung von Indexierungen das heißt die Mitpreise durften im Jahr überhaupt nicht angehoben werden.

00:01:27: Im Jahr zwanzig sechsundzwanzig nur mit einem Prozent und wenn man die aktuellen Vorhersagen der Wirtschaftsforscher mit einbezieht, dann gehen die doch wieder von zweieinhalb bis drei Prozent Inflation aus und auch im Jahr siebenundzwantzig wird nur eine dreiprozentige Erhöhung zugelassen.

00:01:46: Falls wieder eine sehr intensive Inflation auf uns zukommt, dann ist eingeräumt worden, dass wir den drei Prozent über steigenden Betrag mit der Hälfte dem Mieter vorschreiben dürfen.

00:01:58: Das ist eine Facette und das andere ist nur mehr zu einem Stichtag im Jahr, das ist der erste April.

00:02:04: Ich weiß nicht ob er zufällig gewählt wurde diese Indexanpassung durchführen dürfen, das heißt für uns wenn jemand jetzt im Mai einzieht Grundsätzlich einmal ein Jahr warten, bis die Indexierung greift.

00:02:18: Dann ist das aber schon wieder nach April.

00:02:21: Damit darf ich eigentlich zwei Jahre nicht an die aktuelle Kostensituation den Mitpreis anpassen.

00:02:29: Also ein wirklich Verschlechterungspaket, dass mit Ende des Vorjahres auf uns zugekommen ist.

00:02:34: Und dann fasse ich mal zusammen bzw fragt da nochmal nach also Start ab diesem Jahr.

00:02:40: Wie war's früher?

00:02:41: Jetzt können Sie sozusagen nur ein Prozent erhöhen, zwanzig, sechsundzwanzig.

00:02:44: Obwohl sie leicht ... Wer weiß, zwei, drei, vier Prozent Inflation kommt mit den hohen Kosten nächstes Jahr nur zwei Prozent und Deckel immer bei drei Prozent.

00:02:52: Exakt!

00:02:53: Und für das abgeloffene zwanzigh-vonzwanzigg durften wir überhaupt keine Indexierung durchführen.

00:03:00: und es ist natürlich bei uns so, dass in der Kategorie Wohnungen nicht zulässig ist Nicht ganz zehn Prozent der Fläche und acht Komma-Elf Prozent der Rückflüsse.

00:03:12: Und eine zweite, die nennt sich angemessener Mitzins.

00:03:15: Dort sind wir mit sechzehn Komma sieben Prozent der flächte und vierzehn Komma neun Prozent unterwegs.

00:03:21: Also wenn ich das zusammenrechne dann haben wir ein Viertel unserer Gesamtfläche wo wir im Jahr fünfundzwanzig nicht indexieren durften.

00:03:31: und eben sechsundzwantzig nur eines siebund zwanzig zwei und ab achtundzwanzig dann drei mit fünfzig Prozent Weitergabe der überschissenden Beträge.

00:03:42: Für welche Arten von Wohnimmobilien gilt das?

00:03:45: Grundsätzlich unterscheidet das österreichische Mietrecht Drei Kategorien, da sind freier Mietzins Da kann man jetzt vereinfacht sagen Das sind neue Wohnungen angemessener und richtwert Richtwärter haltet.

00:03:59: Also da geht es in erster Linie um alten Bestand Da ist eine Grenze Dort wird je nach Bundesland ein bestimmter Quadratmeterpreis vorgeschrieben, dort darf ich nicht erhöhen.

00:04:13: Und auch im Angemessenen sind bei alten Gebäuden zum Beispiel ausbauten Erneuerungen, dort durfte ich auch nicht erhöhe in dem Jahr zwanzig

00:04:23: fünfundzwanzig.".

00:04:24: Also ist die Politik leistbares Wohnen versus leistbare Investitionen ganz klar auf der Seite.

00:04:30: leistbares Wohnen?

00:04:32: Aber es heißt ja auch ein neuer Investor!

00:04:35: Sagt sich, hab ich nicht hohe Motivation eigentlich das dann umzusetzen.

00:04:41: Wie sehr beeinflusst das ihr Geschäft?

00:04:43: Alleine von den Betriebskosten.

00:04:45: und was heißt es für die Rendite im Bestand bei Ihnen?

00:04:48: Ja, wir haben vollkommen recht!

00:04:49: Wir können nicht davon ausgehen dass viele Investoren die asset-gasse Immobilienveranlagung unter resultierende Mieterträge auf diese asset-Gasse losströmen.

00:05:01: Wir müssen leider zur Kindesnemen dass es immer noch Auflösungen gibt von Immobilienfonds, wo der Kapital den Managern entzogen wird und im Anschluss daran um die Liquidität freizuspielen Objekte abverkauft werden müssen.

00:05:17: Das heißt das wird keine Angebotserhöhung aus der privaten Ecke geben, wohin?

00:05:23: Immobilie sind also auch in Zukunft sehr rar neu die entwickelt gebaut und dann in der Vermittung oder dem Marktverkauf zugeführt werden.

00:05:34: Somit kann man mittelfristig davon ausgehen, dass die Pricing Power der bestehenden immobilien Gesellschaften wieder ein bisschen in die Gänge kommt.

00:05:44: Es sei denn das Schwäb drüber?

00:05:46: Der Gesetzgeber lässt sich wieder was einfallen weil erhöhte Nachfrage bei gleichzeitig stagnierenden oder sinkendem Angebot ist eigentlich eine klar aufgelegte Sache für Preiserhöhungen, sowohl in Vermietungsbereich als auch im Abverkauf.

00:06:02: Also Sie machen ja auch Beratung mit Herz und Seele?

00:06:05: Was würden sie mir raten als immobile Investor?

00:06:08: Und lass uns da mal ein bisschen diskutieren!

00:06:10: Es ist ja vielleicht gut gemeint vom Gesetzgeber eigentlich einen Schuss in Ofen weil ich gehe doch nicht das Risiko ein keine Rendite zu haben und dann noch vielleicht das nächste Risiko zu haben wo ich dann sage... So wie in Deutschland.

00:06:22: Vielleicht kommen noch neue Überraschungen, Pflichtheizungstauschen und solche Dinge die sich mir dann eigentlich gar nicht renditemessig erschließen?

00:06:30: Auch hier haben sie wieder vollkommen recht!

00:06:32: Es geht bis zur Leerstandsabgabe und eines darf man nichts unbeobachtet lassen.

00:06:37: Zumindest bei uns in Österreich ist es so wenn ich mehr ein Kilo Gold zur Seite lege und einen Jahr abwarte, bin ich steuerfrei aus diesem Investment wieder raus gekommen.

00:06:46: Bei einem Immobilieninvestment... Zuerst erwerbe ich das Grundstück, soll Eintragungsgebühr ein Prozent, dreieinhalb Prozent Grunderwerbsteuer.

00:06:55: Beglücke die Region vielleicht eine Landwirte oder eine Person, die eben Eigentümer von einer Fläche ist?

00:07:01: Dann entwickle ich das.

00:07:03: in der Regel beauftrage ich professionisten Planer-Umsetzer.

00:07:08: dann höre ich Wohnraum zu und sagen wir ok jetzt ist der Hürdenlauf beendet, jetzt beginnt der Marathon mit den Mietern.

00:07:17: wie vermieten Geht's gut, führen wir bei den Investoren noch mal die Kosten ab.

00:07:23: Für den Investor werden noch einmal die Kosten von dem Kapitalertragsteuer in Abzug gebracht – das heisst die Hälfte zahle ich wieder weg!

00:07:31: Und da muss man sich schon die Frage stellen ist eine Krüpto-Belastung bei der Steuerfreiheit bei Gold?

00:07:40: dann wirklich überraschend, dass kaum jemand in die Immobilien investiert, wo er neben diesen vielen Risken, also Kosten nicht weitergeben darf.

00:07:48: Dass er ein Bauträgerrisiker hat, das die Gestehungskosten Schwankungen unterliegen und dann ein sozusagen mal verbesserungswürdiges Mitrechtgesetz maximal dreieinhalb Prozent in der Vermietung würde ich aktuell ansetzen und von diesem eher mickrigen Rückflüssen auch noch die Hälfte Steuer wegzahlen.

00:08:06: Also das ist, wir werden sagen, wirklich nichts sexy aktuell!

00:08:09: Ja, es zahlen zwanzig, fünfzwanzig kommen wir gleich noch.

00:08:12: Was heißt das jetzt in der großen Konsequenz?

00:08:13: Schulen Sie dann um als Projektentwickler für Windräder oder machen sie eine Würstelbude auf am Prater und da ist mehr Umsatz?

00:08:21: Ganz so pessimistisch sind wir nicht!

00:08:23: Wir haben nur aufgrund dieser wirtschaftlichen und politischen Entwicklung konsequent ein Sparprogramm in Umsetzung.

00:08:28: Das geht also vom Mitarbeiterzeit-Reduzierung.

00:08:32: Also wir haben niemanden abgebaut aber das Zeitengagement haben wir um zehn Prozent reduziert.

00:08:37: bei den Investitionen aktuell keine Erweiterungsinvestitionen und Verbesserungsinvestitionen sehr selektiv.

00:08:45: Mittelfristig, wie ich angeführt habe, wenn weniger nachkommt profitieren wir von unserem Stock!

00:08:50: Ich hoffe dass auch die externe Maklerei für die Eignutzung ja also wo man selbst dann wohnen möchte ein bisschen anspringt.

00:08:59: Für die Vermittlung der gewerbliche Föpeirewarte muss sich erkennen das das wahrscheinlich noch längere Zeit eher auf niedrigen Niveau verbleiben wird.

00:09:08: Also das ist die Beratung mit Herz und Seele sozusagen.

00:09:11: Jetzt schauen wir noch kurz zurück auf zwanzig, fünfundzwanzigte Umsatz.

00:09:14: der Löse bestanden maßgeblich aus Netto-Mieterträge.

00:09:17: Wichtige Kundengruppen sind also in erster Linie Wohnungsmieter, kleinere Gewerbemieter sowie Kunden und Makler und Service Einheiten.

00:09:24: Umsatz neun Millionen plus sieben Prozent.

00:09:26: netter Ergebnis.

00:09:28: Nullkomma zwei Millionen nach nullkomma vierunddreißig vor einem Jahr minus zweiundvierzig Prozent.

00:09:32: jetzt sind ja Immobilien auch Ein Stück weit ein bisschen Steuerspiel, Abschreibungen, Zinsen.

00:09:37: Was ist denn aus Ihrer Sicht die wichtigste KPI?

00:09:40: Die wichtigste Kennzahl bei Ihnen?

00:09:41: Ich würde den Cashflow heranziehen also wie viele Mittel kommen ins Unternehmen und verlassen das Unternehmen?

00:09:48: Und ich möchte vielleicht noch ergänzen auf eine vorher von Ihnen gestellte Frage.

00:09:52: Die Verteilung netto-mitte Betriebskosten bekommt immer mehr Schlagseite dass die Betriebskostenposition immer voluminöser wird.

00:10:01: Wir haben eine Relation aktuell von thirty-fünf Prozent der Nettomiete, die in Betriebskosten reingeht.

00:10:08: Da ist aber die Heizung noch nicht berücksichtigt...

00:10:11: Wie war das früher?

00:10:12: Oder dann machen wir einen Vergleich!

00:10:14: Genau also vor zwanzig Jahren waren das achtzehn Prozent.

00:10:17: Also wenn ich jetzt tausend Euro Mitte bezahle, waren früher einhundertundachtzig für das Thema Betriebskosten vorgesehen.

00:10:25: Mittlerweile sind es dreihundertfünfzig.

00:10:27: Das ist gewaltig.

00:10:29: Für den Mieter zählt natürlich die Gesamtbelastung und da einfach halber schiebt man das dann halt auf dein Vermietter, dass der so teuer geworden ist.

00:10:37: Aber wenn man die Position genau analysiert, dann sind es die Abgaben – die Müllabfuhr des Wasser-, die Reinigung, Dienstleistung, Versicherung

00:10:45: usw.,

00:10:46: die zum Beispiel, für mich auch sehr ungerecht, dass dort ein Automatisierungsmechanismus angelehnt die Indexierung an die Inflation erlaubt ist Auch bei den Löhnen, die wir zu zahlen haben.

00:10:58: Bei den Professionisten müssen wir das bedienen aber nur gegenüber unseren Kunden dürfen wir diese Indexierung nicht umsetzen.

00:11:06: also langfristig ist es eine sehr sehr bedenkliche und gefährliche Entwicklung.

00:11:11: Das sind ja auch keine zweite Miete sozusagen.

00:11:13: Ja das stimmt wird auch durch die jüngste Entwicklung sagen mal genährt dass die Heitkostenposition die Wasser entwasser und wenn also gesetzesmäßig CO²-Neutralität vorgeschrieben wird, dann wird das auch noch einmal eine teure Sache werden.

00:11:28: Kommen wir zur Dividende?

00:11:29: Wir haben die Dividenden unverändert belassen mit Achtzig Cent.

00:11:33: Wir nehmen den Cashfrau in unserer Überlegung betreffend Ausschüttung.

00:11:38: Die Payout Ratio stellt sich immer unter fünfzig Prozent da und nachdem wir uns als Wertespeicher sehen, weil eben die Ertragskomponenten durch diverse Gründe leider nicht so zum ziehen kommen halten wird diese Achtzig Cent für gerechtfertigt.

00:11:54: Und auch für eine gewisse Kontinuität stehen wir das daaktionär ein berechenbareres Investment in Händen hält.

00:12:00: und nicht einmal Verkaufen wir zufällig ein Projekt, wo ein paar Millionen bleiben.

00:12:05: Dann würde sie nach oben schießen und im dererfolgenden Jahr verkaufen wir das nicht.

00:12:09: Dann wird man es wieder um achtzig Prozent reduzieren.

00:12:12: Das ist unsere Politik nicht sondern wir kletten das und halten eben die Achtzig-Senkt entsprechend für passend.

00:12:20: Aus zeitlichen

00:12:21: Gründen müssen wir uns jetzt ein bisschen kürzerhalten.

00:12:23: aber stellen Sie uns doch noch mal bitte Ihre aktuellen Immobilienprojekte vor.

00:12:26: Planung wahrscheinlich Erstmal sehr vorsichtig.

00:12:29: Keine, wie ich das so verstehe.

00:12:31: Sie hatten ja im Jahr zwanzig-fünfzwanzig Fertigstellungen Panokischgeschlag.

00:12:35: Genau!

00:12:35: Das ist uns gelungen auch eine Vollvermittlung zuzuführen.

00:12:39: Es war nicht ganz einfach weil auch dort gewisse prozentuelle Rückflusserwartungen vom Investor vorhanden sind und da muss man schon ausschalten dass man qualitativ hochwertiges Mitpublikum an Land sieht.

00:12:51: betreffend Investitionen neue Sachen keine.

00:12:55: Wir haben Bestandsimmobilien mit einem Ablaufdatum, wo wir geplante Aussiedelung und Mitfreistellungen bekommen.

00:13:03: Dort werden wir entsprechend sanieren möglicherweise sogar ein neues Projekt errichten.

00:13:10: aber auf diese zwei Punkte reduziert sich unsere zukünftige Aktivität.

00:13:15: wenn sich also weder von der Zimtzeit noch vom Gesetzgeber etwas Wesentliches ändert wären wir sehr defensiv im sechs und zwanzig und auch im Jahr siebenundzwanzig unterwegs sein.

00:13:25: Ja, macht ja auch Sinn!

00:13:27: Und dann brauchen Sie auch wenige Personalstunden sozusagen, denn es schließt sich das mir auch wieder.

00:13:31: Sie haben jetzt ein öffentliches Angebot abgegeben für die Aktie.

00:13:35: mit welcher Strategie?

00:13:37: Was steckt dahinter?

00:13:38: Zum einen gibt es eine durch größere Anzahl von Investoren, die das eine oder andere Mal schon vorstellig geworden sind.

00:13:45: Wir sollen doch etwas von den stillen Reserven Heben, dass wir einen Aktienrückkauf verwenden, somit mehr Liquidität in den Markt bringen.

00:13:55: Weil eines muss man sagen, Autosaktionäre sind grundsätzlich sehr treue Investoren.

00:13:59: die kaufen das, lassen das zehn, zwanzig Jahre liegen.

00:14:02: Irgendwann ergibt sie dann doch ein Anlassfall, dass man was hergeben möchte und da sind wir nicht so stark unterwegs.

00:14:08: Die Liquidität unserer Aktie ist sehr bescheiden.

00:14:11: Jetzt bei diesem Rückkaufangebot gibt es wieder eine Möglichkeit.

00:14:15: Wir haben für eine Rückgabe von Aktien, jetzt sind wir bei siebenundvierzig Euro.

00:14:25: Dazwischen hat es Dividende gegeben.

00:14:27: also es ist ein durchaus attraktives Investment gewesen und das wird jetzt im zweiten Quartal Investoren ermöglicht.

00:14:36: Zweitens glauben wir die Bewertung ist unverändert gut.

00:14:39: auch den verbleibenden Aktionären tun wir etwas Gutes.

00:14:43: ihr Anteil um Unternehmen steigt prozentuell, also hat jemand aus Nummer zehn Prozent und wir kaufen sechs Prozent der Aktien zurück.

00:14:52: Dann hat er anschließend zehn Komma sechs Prozent Anteil unserer Aktiengesellschaft.

00:14:59: Wenn wir die aktuellen Fährkaufspreise durchleuchten dann erkennen wir dass wir bewertungstechnisch unverändert attraktiv sind auch wenn wir Aktien mit siebenundvierzig vom Markt nehmen und die sozusagen den verbliebenen Aktionären prozentuelle Zuschlagen.

00:15:18: Vielen Dank!

00:15:19: Dann versuche ich das Ganze mal so zusammenzufassen, Betriebskosten kann man weitergeben den Hauptmitzins aber nur noch gedeckelt erhöhen d.h.

00:15:26: im Klartext die Mieterlöse werden langsamer während ein Teil der Kosten weiterläuft.

00:15:32: also wird vermieden in Österreich weiter schlicht unadaktiver?

00:15:36: Der Trend ist ja Friend und der ist eingeleitet.

00:15:40: mit diesen gesetzlichen Regelungen Geht davon aus, dass das noch länger anhalten wird.

00:15:46: Wir sind konfrontiert mit Bevölkerungsentwicklung wo viele Babybummer in die Pension kommen.

00:15:52: Leisbarkeit vom Wohnraum wird umfeindet ein ganz ganz großes Thema bleiben und um Stimmen zu fangen wird auch das eine Möglichkeit werden günstigen Wohnraum sagen wir mal per Gesetz zu erwirken.

00:16:04: Die Folge, dass weniger Angebot auf den Markt kommt nimmt man aktuell anscheinend den Kauf ist aber meiner Entschätzung noch somit ein fataler Fehler, der für die nächsten zehn, fünfzehn Jahre somit besiegelt wird.

00:16:19: Ein paar Warn!

00:16:20: Danke Ihnen für die offenen Worte!

00:16:22: Sehr gerne!